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근로소득은 자신이 땀을 흘려서 얻는 소득이지만 정년이란 한계가 있다. 이자소득은 가장 안정적인 소득이 발생되지만 이자율이 물가상승율을 따라가지 못하므로 원금을 유지할 수 없다는 단점이 있다. 배당소득은 주식을 발행한 법인의 경영성과에 의존되기 보다는 예측할 수 없는 주식시장의 변동에 성패가 좌우되기 때문에 누구도 투자의 안정성과 수익성을 보증할 수 없는 단점을 갖고 있다.

그러므로 국민들은 정부의 각종 규제에도 불구하고 안정된 임대료가 보장되고, 물가상승 이상으로 투자가액이 보장되는 부동산에 대한 투자를 계속하고 있는 것이다. 산신령연수원의 졸업자들도 졸업 후에 백두산이나 한라산, 설악산 등을 선택하지 않고 강남부동산을 선택한다는 말도 있으며, 조물주보다 건물주가 우대받는 풍조가 만연돼 가고 있는 현실이다.

부동산임대사업수입금액의 소득금액계산은 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 비과세소득과 분리과세 되는 임대소득은 합산하지 아니한다. (즉, 사업소득금액=총수입금액(비과세·분리과세소득 제외)-필요경비)

분리과세 주택임대소득은 부부 합산 2 주택 이상 소유자의 주거용 건물 임대업에서 발생하는 수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다.

부동산임대업 총수입금액의 계산에서 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 임대료의 합계액으로 한다. 임대료 이외에 유지비나 관리비 등을 받은 경우에는 전기료·수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비·난방비 등은 총수입금액에 산입한다. 전기료 등의 공공요금으로 받은 금액이 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 총수입금액에 산입한다. 전세금의 경우 부동산의 대여에 따른 임대료 등을 미리 받은 경우는 그 전세금은 계약기간의 월수로 나누어 해당과세기간부분만 총수입금액에 산입한다.

보증금·전세금 등의 간주임대료의 수입금액 계산에서는 거주자가 부동산 등을 대여하고 보증금이나 전세금을 받은 경우 다음 계산과 같이 간주임대료를 계산해 이를 총수입금액에 산입한다. 다만 3 주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 해당된다. 그러나 주거의 용도로만 쓰이는 1호(戶)또는 40㎡ 이하인 주택으로서 해당과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다.

간주임대료의 계산은 크게 두 가지로 나뉜다. 소득금액을 장부기장에 따라 계산하는 것은 주택과 부수토지를 임대하는 경우(부수토지만 임대하는 경우는 제외)다. (즉, 총수입금액에 산입할 금액=(해당 과세기간의 보증금등의 적수-3억원의 적수)*60/100*1/365*정기예금이자율-(해당과세기간의 해당 임대사업부문에서 발생한 수입이자와 배당금등의 합계액)) 적수의 계산은 매월 말 현재 보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산하며(소령53③),윤년의 경우에는 366으로 한다.

그 밖의 경우에는 다음과 같이 계산한다. 총수입금액에 산입할 금액=(해당 과세기간의 보증금등의 적수-임대용부동산의 건설비상당액의 적수)*1/365*정기예금이자율-(해당 과세기간의 해당 임대사업부문에서 발생한 수입이자와 배당금등의 합계액)

소득금액을 장부기록에 의하지 않는 경우도 두 가지다. 첫째는 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외)다. 총수입금액에 산입할 금액은 다음과 같이 계산한다. (해당 과세기간의 보증금등의 적수-3억원의 적수)*60/100*1/365*정기예금이자율. 그 밖의 경우에는 총 수입금액에 산입할 금액=해당 과세기간의 보증금등의 적수*1/365*정기예금이자율로 계산한다. 여기에서 정기에금이자율은 서울특별시에 본점을 둔은행의 계약기간 1년의 정기에금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율을 말한다(소칙23①). 임대용 부동산의 건설비상당액이란 임대용부동산의 매입·건설비중 임대면적에 상당하는 매입·건설비를 말한다. 임대사업부문에서 발생한 수입이자와 배당금이란 임대사업자가 기록한 장부 및 증빙서류에 의하여 당해 임대 보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.(소령53➄➅)

부동산임대업에 대한 필요경비의 계산도 알아보자. 부동산임대업 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 금액으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 필요경비의 계산에 관하여는 그 내용이 방대하므로 다음 기회에 별도의 설명을 할 예정이다. 그러나 부동산임대업도 사업소득의 범위에 속하므로 세금을 절약하기위해서는 본인이 강조한 바와 같이 적자생존의 원칙을 준수하여 모든 거래를 세법에서 요구하는 장부에 기록해야만 한다.

권오형 회계사 Ⓒ삼덕회계법인

*권오형 공인회계사/세무사는 경희대 경영학과를 졸업하고, 명지대에서 경영학 박사학위를 받았다. 제39, 40대 한국공인회계사회 회장을 역임하였고 삼덕회계법인 대표, 한국YWCA 감사로 재임 중이다.