[헤럴드포럼] 부동산정책에 대한 제언
 
- 이성근 (임학73/ 25회) / 경희대 교수 -

새로운 정책 내놓기보다 양도세.전매제한제 등
문제점 많은 제도들 하나씩 철저히 재검토를

참여정부는 집값 안정을 이루고자 대출규제를 강화하고 분양가상한제를 도입하는 등 수많은 규제정책을 발표했다. 하지만 외환위기 이후 미분양아파트가 지방과 수도권에 최대 규모인 10만가구를 넘어서면서 우려의 목소리가 한층 높아지고 있다. 또한 최근 주택담보대출 고정금리가 최고 9%를 넘어서자 은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌린 대출자의 불만도 터져나오고 있다. 이런 상황이 정권교체기와 맞물려 향후 부동산정책이 어떻게 변할 것인가에 국민의 관심이 집중되고 있다.


먼저 부동산시장의 거래활성화가 제대로 이뤄지고 있는지 점검해보아야 한다. 전국 주택보급률은 106%이지만 서울이 89.7%, 수도권이 96.8%이다. 기존 주택과 신규분양 아파트까지 세제 및 금융규제가 집중돼 있고 건전한 주택 교체수요자의 살던 집이 팔리지 않아 새로운 분양아파트로 이사를 할 수도 없는 상황이다.


실거래가 신고가 도입된 가운데 과세표준적용률이 80%로 높아지면서 1가구1주택자의 양도세가 적합한지도 검토돼야 한다. 양도차익에서 물가상승분을 빼주는 조정이 필요하며, 주택거래의 정상화를 위해서는 세제를 선별적으로 지역 특성에 맞게 완화시켜야 한다.


선진국에서 찾아보기 힘든 전매제한제도는 과감히 개선돼야 한다. 예컨대 비과세 자격기준인 2년 거주 3년 보유를 단계적으로 1년 거주 3년 보유로 바꿔야 한다. 분양권 전매제도는 지역에 맞게 단계적으로 조정해 5년 이내로 제도개선을 서둘러야 한다.


정부는 지방의 투기과열지구를 대부분 해제하고 미분양 주택 2만5000가구를 임대주택용으로 매입하겠다고 발표했다. 하지만 그에 앞서 왜 수도권까지 미분양 사태가 일고 있는지 제대로 진단할 필요가 있다. 분양가상한제를 피하기 위해 지난달에 분양승인을 신청한 아파트만 10만 가구에 이르지만 대부분 분양가가 높아 수요자가 외면하고 있다.


분양가상한제를 적용받아 값싼 아파트가 공급되더라도 10년간 전매제한과 가족 모두 10년 재당첨제한은 실수요자에게 너무나 큰 부담이다. 이런 배경 때문에 최근 파주 신도시에서 대량 미분양 사태가 발생한 것이다. 하나의 대안으로 일시적 2주택자 양도세 비과세 유예기간 1년을 2년으로 늘리고, 실수요자를 선별해 대출을 완화, 시장을 정상화시켜야 한다.


서민의 주거문화 변화를 위한 임대주택 공급을 어떻게 다양하게 할 것인가도 진지하게 논의돼야 할 것이다. 정부가 그린벨트 지역을 해제해 ‘선계획 후개발’의 논리를 체계적으로 잘 활용하면 부작용이 줄어들 것이다.


국민들은 부동산시장의 위축보다 거래활성화를 바라고 있다. 이제는 전국 주택보급률이 106%나 되지 않는가. 일시적인 해결책보다는 국민이 신뢰할 수 있도록 문제점이 노출된 대책들을 하나씩 철저하게 재검토해야 할 것이다.
 
[[헤럴드경제 2007-12-12]]