[헤럴드 포럼]보유세 조정 절대 필요하다

- 이성근(임학73/ 25회) / 경희대 부동산학과 교수 -

공시가격에 의한 보유세 문제로 많은 논란이 일고 있다. 부동산 유통시장이 거래 위축이 아닌 거래 활성화가 제대로 이뤄지고 있는지, 세금부과의 기준이 되는 공시가격의 시세 반영률에 대해 층이나 향, 조망 등을 고려해 정확하게 조사됐는지 많은 시민이 궁금해하고 있다.

미국의 보유세는 국세가 아니라 지방세로 되어 있어 납세자가 내는 세금이 주로 그 지역에 재투자돼 납세자 지역의 주거환경과 교육환경, 행정서비스 등이 개선되기 때문에 주택 가치가 상승됨에 따라 이득을 보게 되므로 커다란 조세저항 없이 납부한다.

하지만 우리나라의 종합부동산세는 중앙정부가 부과하고 6억원 이상 집값에 따라 차이를 둔 누진세를 적용하고 있다. 종합부동산세를 국세로 하는 내용을 살펴보면 강남권 등 특정 지역의 세금을 거두어 세수가 부족한 지역에 쓰겠다는 것이다. 2007년 종합부동산세를 내야 하는 대상이 지난해 34만가구에서 50만5000가구로 증가했고, 1가구 1주택자가 차지하는 비중이 28.7%에서 36.5%로 늘었다. 집값 상승이 일정 부분 정책의 시행착오 및 실패에서 기인했다면 6억원에서 9억원으로 현실에 맞게 조정돼야 한다. 주택보다 더욱 투기성과 사치성이 있는 수도권 주변의 6억원 이상 고가 골프회원권에는 왜 보유세를 부과하지 않는지 많은 국민이 의아해하고 있다.

우리의 세금부과 방법은 어떠한가? 양도세를 실거래가 기준으로 매기고 있으며, 양도차익이 많다는 이유로 징벌적인 과세를 하고 있다. 현행 세제로는 주택을 1년 보유한 자나 6년 이상 보유한 자나 똑같이 세금을 내야 한다. 투기세력이 아닌 1가구 1주택 장기 거주자와 노령의 은퇴생활자들에게 새로운 양도세 인하 및 일정 기간 세금을 유예해주는 제도적 방안이 재검토돼야 한다.

예컨대 미국 캘리포니아에서는 새로 주택을 구입한 해에 실거래가의 1% 정도 보유세를 과세하지만 다음해 재산세 증가율 2%로 제한하는 상한선과 한 집에 오래 사는 정도에 따라 차이를 두고 있다. 미국과 우리나라의 보유세를 비교하는 과정에서 집값을 기준으로 볼 것인지, 아니면 연소득 기준으로 볼 것인지에 대해 전문가들의 논란이 일고 있다.

보유세의 강화는 필요하지만 양도세와 거래세를 낮춰야 부동산 유통시장이 정상적으로 안정을 되찾을 수 있다. 1997년 이후 미국 연방국세청 매각이익의 공제규정으로는 25만달러의 주택 매매와 기혼의 납세자는 50만달러 미만의 주택 매매에 대해 공제를 받을 수 있도록 하고 있다. 캘리포니아를 비롯한 여러 주에서 거주 주택 소유자들에게 재산세의 납부 연기를 허용해주고 있다.

부동산이 매매될 때와 소유자가 사망할 때에 세금을 납부하면 된다. 미국은 주택 구입 시 신용이 좋은 일반인이 주택대출을 받을 경우 80% 이상의 담보대출이 허용되고 있으며, 이자와 더불어 재산세 납부액까지 소득세를 공제해주기 때문에 재산세 부담이 낮다. 반면 한국은 주택담보대출 총부채상환비율(DTI) 40%로 제한하고 있고, 소득세 공제 혜택이 없지 않은가. 하나의 대안책으로 1주택자가 보유세금이 부담돼 주택을 매도할 경우 양도세와 거래세를 대폭 낮춰 퇴로를 만들어줘야 한다. 그럴 만한 예로 땅값이 급등한 도심 노후 주택과 혁신도시 등 지방 개발지를 중심으로 토지가격이 급등한 지역에서 주택에 대한 과도한 양도세를 피하기 위해 집을 부수고 나대지로 팔게 되면 양도소득세가 9~36% 차등 부과된다.

재산세와 종부세의 기준인 공시가격이 실거래가격이나 시세의 80%인 아파트와 60%에 불과한 아파트가 있을 경우, 공시가격의 형평성과 투명성 문제가 제기될 수 있다. 매년 세금증가 속도가 너무 빠르다는 데에 불만이 나오는 이유는 공시가격이 올라가면서 동시에 세율이 높아지기 때문이다. 많은 학자와 조세연구원도 세부담 증가율에 대한 문제점을 지적했으며, 사회적인 불안을 해소하기 위해 보유세에 부작용과 허점이 있다면 보완하는 것이 당연하다. 집을 한 채 가진 사람들이 억울하지 않도록 해야 한다.

[헤럴드 경제 2007-03-27]