[헤럴드 포럼] 신도시 투기부르는 정부 정책 혼선

- 이성근 (임학73/ 25회) / 경희대 부동산학 교수 -

정부가 1일 ‘분당급 신도시’로 660만평의 화성시 동탄면 일대를 전격 발표함에 따라 과연 강남 대체 효과가 얼마나 있는지에 대한 의구심이 일고 있다. 강남에서 30km 이상 떨어져 접근성에 있어 강남의 수요층을 흡수하기에는 역부족이다. 출퇴근 시간대의 심각한 교통체증을 어떻게 해결할 것인지가 신도시 성패의 변수로 작용할 수 있다. 평형 규모의 비중이 어떻게 될지에 대해서도 수요자들의 관심이 집중되고 있다.


지난해 10월 검단 신도시 지정 및 파주 신도시 확대 발표 당시의 주변 아파트 가격상승과 같은 현상이 일어나기는 현실적으로 어려운 여건이다. 강화된 대출규제와 분양가상한제의 실시, 양도세.보유세 중과 정책이 지속되고 있어 지난해와는 달리 당분간 오름세가 잠복한 상태에서 동탄 일대 주변의 땅값과 집값만이 일시적인 강세를 보일 수 있다. 신도시 개발로 인한 공급확대로 가격 안정을 유지하는 것은 한계가 있으며, 강남권 수요자들이 원하는 중대형 평형과 좋은 기반시설 구축이 가격안정 요소로 작용하기도 한다. 예컨대 강남권의 훌륭한 주거환경이 형성되기까지는 30년 이상의 세월이 흘렀다는 사실에 주의를 기울여야 한다. 신도시 개발지역의 환경이 수요층의 기대치에 못 미치면 도심의 재건축.재개발이 더욱 현실성에 맞는 하나의 대안이 될 수 있으며, 투기세력을 차단하기 위해서는 철저히 개발이익을 환수하면 된다.


집값 안정을 위해 공급을 늘려야 한다는 이론은 맞다. 정부가 국토균형발전을 위해 추진하고 있는 행복도시.혁신도시의 건설과 강남권의 주택가격 안정을 위한 송파.광교, 김포, 검단, 양주, 평택, 파주, 동탄1신도시 건설계획에 이어 동탄2신도시를 추가로 조성할 계획이다. 그러나 짧은 5년 안에 여러 신도시 건설을 추진하다 보면 부작용이 나타날 수밖에 없다. 선진 미국의 경우 신도시 건설은 최소한 10~20년 이상의 장기계획을 가지고 주변의 도시 기반시설을 단계적으로 갖춰가면서, 지역의 수요 공급을 철저히 파악하며 교육.문화.교통.환경 등에 맞는 중.장기적인 자족형 도시 건설을 추진하고 있다.


동탄2신도시 계획 발표과정에서 야기되었던 재경부와 건교부 고위층의 신중하지 못한 발언으로 인해, 신도시 후보지 수를 놓고 혼선을 빚으면서 경기도 지역의 땅값만 부추기게 되었다. 정책의 혼선과 신뢰성 문제로 가격 불안의 악순환이 계속되고 있다. 정부의 정보 사전유출과 언론의 각종 후보예정지 발언 등의 이유로 피해를 줄이기 위해 교통망 대책을 철저히 준비하지 못하고 서둘러 신도시를 확정 발표하게 되었다. 다른 지역과 비교해 보상비가 저렴해 2010년에 분양되는 가격이 주변보다 30% 저렴한 평당 800만원이라고 발표했지만, 부동산 시장의 여러 잠복변수로 인하여 주변의 시세가 요동치면 분양가격이 조정될 가능성은 얼마든지 존재하게 된다. 실례로 판교의 분양가격 책정에서 일어난 사례가 있지 않은가.


송파 신도시 건설과정에서 노출된 지자체와의 입지 선정 갈등이, 특히 2008년 고속도로와 전철 광역교통망 확정과정에서 재연되지 않을까 우려하고 있다. 한 예로 경부고속도로는 이미 평일에도 주차장을 방불케 하는 교통체증 현상이 일어나고 있다는 것이다. 싸게, 많이, 빨리 공급되는 아파트만으로는 가격안정에 한계가 있다. 국민은 참여정부와 차기정부에서 지속적으로 추진되어야 할 사업이 어설픈 건설계획 내용으로 발표되기보다는, 충분한 시간을 가지고 검토한 후 발표되어야 믿고 따를 것이다.


신도시 인.허가권이 중앙정부에 있지만, 경기도지사가 해마다 1개 이상의 ‘명품 신도시’ 개발을 발표할 것이라고 밝힘에 따라 강남권의 아파트 수요층은 어디에 어떻게 개발되는지 신도시보다 더욱 관심을 가지고 있다. 정부는 이러한 현상이 왜 일어나고 있는지 더욱 고민해야 하며, 중앙부처 간의 혼선과 중앙정부와 지자체 간의 갈등으로 시장의 불확실성과 투기를 키우지 않기를 바란다.
 
[헤럴드경제 2007-06-05]