동문기고
이성근-부동산 태스크포스 신설 중장기적 대책 세워라
<헤럴드포럼> 부동산 태스크포스 신설 중장기적 대책 세워라
- 이성근 (임학73/ 25회) / 경희대 부동산학과 교수 -
부동산 시장 빙하기
잇단 대책에도 침체지속
근본적 수요확대 방법 찾아
국민신뢰 회복해야
국제적인 금융불안 및 경기침체 속에 미국 부동산의 거품이 빠지면서 전 세계 부동산시장이 얼어붙고 있다. 한 예로 중국 베이징의 주택 거래량이 2년 새 최저치를 기록하는가 하면, 영국의 주택 가격이 1년 동안 12.4% 하락했다. 우리나라도 금융위기 및 실물경제 침체에 대한 우려가 고조되고 있는 상황이다.
정부의 미분양 해소 대책에도 불구하고 주택시장의 침체가 계속되면서 2006년 이후 거래 비중이 계속 떨어지고 있다. 지난해 서울 아파트 거래량은 9만6906가구이며 단독?연립?다세대는 10만4436가구로 나타났다. 특히 재건축 거래 위축 및 아파트 가격 하락의 기대감이 시장에 잔존하고 있는 반면, 다세대와 단독은 추가적인 뉴타운 개발 유혹 때문에 투자 목적의 거래가 늘고 있다.
올해 정부는 주택 공급 정책으로 ‘8?21 대책’과 ‘9?19 대책’을 발표했다. 수도권 주택 공급은 수요가 있으나 주택 보급률이 아직 낮은 상태이기 때문에 분명히 필요하다. 문제는 개발제한구역 해제를 통해 ‘서민형 보금자리주택’을 수도권 외곽에 건설할 경우 문제가 발생할 수 있다는 것이다. 예컨대 재개발로 인해 삶의 터전을 떠나게 되는 원주민들이 원하는 지역은 교통이 불편하고 체증이 심한 교외 지역이 아니라 도심이나 역세권이다. 보상받아 현재의 위치에 재정착하기 위한 재정적인 여건이 제대로 마련되어 있는지 점검해야 한다.
참여정부 시절 집값 안정을 위해 분양가를 낮추고자 ‘분양가상한제’를 2005년 3월 공공택지에 도입했고, 2007년 9월 민간택지 분야에도 확대 실시했다. 그러나 최근 민간 분양가상한제는 우리에게 정책 신뢰성의 문제점을 남기고 있다. 예컨대 건축비는 ‘단품슬라이딩제’로 인상됐고, 택지비 실제 매입가는 감정가의 120%까지 인정하는 것으로 바뀌면서 실시 1년도 안 되어 있으나 마나 한 제도가 되어버렸다. 1년을 내다보지 못하는 일관성 없는 정책 앞에 무주택 서민의 주거복지는 어떻게 해결되어야 할지 답답하다. 대안으로 현재와 같이 가격 급등의 우려가 심각하지 않은 상황에서 공공 부문은 정부가 개입해서 서민을 위한 정책을 실시하고, 민간 부문은 시장에 맡기는 것이 보다 효과적이다.
현재 공식 미분양 아파트만 해도 16만가구에 달한다. 정부는 미분양 해소와 건설업체의 유동성 위기를 해결하기 위해 미분양 펀드 및 주택공사의 중소형 미분양 아파트를 구입하고, 대한주택보증에서 총 2조원을 투입해 환매조건부로 미분양 아파트를 구입하기로 했다. 이런 해결 방법은 단기적인 효과는 있을지 모르나 사후 관리?감독을 철저히 하지 않으면 예상치 못한 부작용이 생길 수 있다. 근본적인 수요 확대를 위해 양도세를 한시적으로 완화 및 면제할 필요가 있다. 지방에서는 1가구 2주택자에 대한 중과세를 아예 풀어주는 방법도 있을 수 있다.
새 정부의 주요 정책 중 하나인 신혼부부용 특별공급이 수요자들의 인기를 얻지 못하는 이유는 청약 요건과 소득 제한에 대한 조건이 까다로우며 비선호 지역이기 때문이다. 예를 들면 도심에서 가까운 역세권에 공급되는 장기 전세를 기다리는 수요자들이 있으며, 주택담보대출 금리가 10%까지 오른 상황에서 수억원대의 분양가를 감당하기도 쉽지 않다.
정부 부처별 부동산 대책이 오락가락하는 과정은 국민의 신뢰를 무너뜨릴 뿐이다. 부동산 거래가 활성화되지 않으면 침체는 오래갈 수밖에 없다. 양도세 과세 기준을 9억원으로 상향 조정한 데 이어 종부세 과세 기준 역시 9억원으로 조정한 것은 당연하다. 문제는 세율을 어떻게 조정해야 하는가에 대한 논란이 남아 있다. 국민이 정책의 실험장이 되지 않기 위해서는 청와대나 국무총리실 산하에 중장기적인 태스크포스를 신설해 종합적이고 체계적인 대책을 세워야 한다.
[[헤럴드경제 2008-10-28]]